东兴证券发布研报称，中枢城市新址和二手房的供需弥远王人处于偏紧的景况，此类中枢城市刻下的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足。刻下被压制已久的刚需群体入市推升了二手房成交量，而需要“卖旧买新”的改善性需求开释相对滞后，跟着新址供给的优化和改善性需求的开释，新址商场也有望出现改善。中枢城市商场的好转，将利好要点布局中枢城市的优质房企，华润置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)等有望受益。

刻下中枢一二线城市刚需入场和优质二手房供给加多，以及部分二线城市二手房相干于新址抓续扩大的价钱上风，王人成心于二手房成交热度的抓续，门店布局以一二线为主的房产中介龙头贝壳(02423)等有望受益。

东兴证券主要不雅点如下：

需求端：瞻望2024年全年商品房销售面积为9.57亿平，同比-14.3%，降幅较上半年有所收窄。

2024年1-6月商品房累计销售面积同比增速为-19.0%;累计销售金额同比增速为-25.0%。凭证商品房销售的季节性特征，衔尾各季度历史占比情况预测2024年销售面积。假设后续几个月的销售均价与6月单月抓平，衔尾前边销售面积的预测数据，瞻望2024年商品房销售均价为10004元/平，同比-4.2%，2024年商品房销售金额为9.58万亿元，同比-17.9%。

供给端：瞻望投资压力依然较大，新开工降幅有望收窄，5色吧完了可能督察残障。

1)新开工：瞻望2024年房屋新开工面积为7.69亿平，同比-19.4%。2024年1-6月房屋累计新开工面积同比增速为-23.7%。"以销定产"成为刻下房企深广的袭取，通过拟合销售与新开工的相干与测2024年新开工面积。

2)施工：瞻望2024年末施工面积为73.03亿平，同比-12.9%。2024年6月末房屋施工面积同比增速为-12.0%。施工面积短期不会出现大鸿沟变动，因此不雅察施工面积与新开工面积的相干，并衔尾上半年施工情况，预测2024年施工面积。

3)完了：瞻望2024年完了地积为7.85亿平，同比-21.4%。2024年1-6月房屋累计完了地积同比增速为-21.8%。积年的年内完了走势具有一致性，凭证积年的上半年完了占比情况，预测2024年完了地积。

4)投资：瞻望2024年房地产配置投资金额9.37亿元，同比-15.5%。2024年1-6月配置投资累计金额同比增速为-10.1%。将配置投资分为施工投资和地盘购置费两部分分散进行预测。界说“施工强度=施工投资/施工面积期初期末均值”，施工强度的变化具有较强的线性趋势，再衔尾2023年末及2024年末的施工面积来预测2024年施工强度。地盘购置费滞后于地盘成交金额1年傍边，凭证2023年景交地盘出让金不错预测2024年地盘购置费。

房价：低线城市二手房价钱已深度治疗，中枢城市新址商场有望领先企稳。

从刻下房价处在的历史位置来看，限制2024年6月，70个大中城市新建商品住宅价钱已回落至2019年10月的水平，二手住宅价钱已回落至2018年3月的水平。除一线城市和少数热门二线城市外，刻下多数二三线城市的二手房价钱照旧验深度治疗。

分城市来看，二手房的下落的城市数目昭着多于新址，70个大中城市中有61个城市二手房价钱指数距离2013年12月涨幅不足30%，而对应新址为35个城市。中枢一二线城市刻下的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足;部分二线城市的新址商场地临二手房价差扩大的挤压，可能仍会濒临降价去库存的压力;深广三四线城市的需求照旧昭着不足。

风险请示：

行业计谋落地不足预期的风险、盈利才略持续下滑的风险、销售不足预期的风险、金钱大幅减值的风险。